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1.组合贷款一般是怎么计算的

　　组合贷款就是在总贷款金额中，一部分贷款使用公积金贷款、公积金贷款不足的部分使用商业贷款补足的、两种贷款相组合的方式。可以用于公积金贷款额度不足以支付全部房贷的时候，既可以享受公积金的低利率，又可以贷到更多的额度。缺点就是办理周期比较长，对于着急过户、拿钱的业主来说，会拒绝买家使用组合贷款的方式。
一、最高贷款额度：
1.市属组合贷
市属组合贷款的额度需要根据购房人的房屋所有情况和住房贷款情况综合考虑：购买首套房，如果是普通住宅，最高可贷65%；如果是非普通住宅，最高可贷60%。购买二套住房，如果是普通住宅，最高可贷40%；如果是非普通住宅，最高可贷20%。
组合贷款额度—个人公积金最高可贷额度＝商业贷款部分。
2.国管组合贷
国管组合贷额度＝国管公积金可贷额度+商业贷款额度
国管公积金可贷额度要到国管公积金资金中心试算
商业贷款额度＝（公积金月缴存额—1323—负债—公积金部分月供）÷对应还款年限的商贷月还款额
二、评估：
组合贷的好处有很多，但是在房屋评估的环节，需要专业评估公司进行评估，收费标准是600元。
借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其它需要评估的房屋的，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》，需要向评估机构交纳评估费。
收费依据：北京市物价局、北京市房屋土地管理局核发的京价（房）字[1997]第398号文件。
三、年限：
组合贷款中要求公积金贷款和商业贷款的还款年限一致。
银行等金融机构之所以会要求二者的期限需要一致，是因为“组合贷”中的住房公积金贷款和商业银行房贷二者设定的是同一抵押物(即贷款申请者所购买的房子)，贷款年限届满，借款人如没还清贷款的，承办银行就会申请对设定抵(质)押物进行处置。若二者设定的期限不一致的话，就会出现“一种贷款到期，而另一种贷款未到期”的局面，这样银行就不知怎么处理抵押物了。
正因如此，在实际生活中，预先计划办理“组合贷”的朋友在办理时一定要注意这一点。
来源：中国人民银行 
该内容仅在北京适用

2.的是二手房，使用组合贷款方式首付比例是多少

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根据不同的情况，二手房贷款首付比例也会有所差异，以购房人首次贷款为例，首付比例最低2成，则相应的二手房贷款首付款，可通过公式：首付款=二手房评估价格*20%计算得出。
1.售房者因素
1）全款购房或已偿清银行房贷
如果购房人手中资金不多，但资信状况良好，一般只需首付2成作为二手房贷款首付款即可。
2）尚未偿清房贷，要求购房者配合还款
视购房者资信状况，一般首付3成即可。此外建议走资金监管程序，以免因某些原因造成损失。
2.购房者因素
1）资金充裕，能一次性付清房款
当然这种情况也就不涉及首付款的问题了。
2）购房人资金不足，需要贷款。这就需要看购房人名下是否有房产？有几套房产？
①名下无房，或不存在尚未偿清贷款的房产，则所购买的二手房就为首套房，皆以评估价为准，而非市场价。部分城市出台了限购、限贷政策的，以当地政策为准。
②名下尚有一套尚未还清贷款的房产，则所购买的二手房即为二套房，申请贷款购买的话，首付比例不得低于30%。相应的贷款利率也会有所上浮。
③如果购房人名下已有两套房产，且都处于正常还款中，在购买二手房时就不能申请贷款。
3.二手房因素
如果购买的二手房，所处地段不好，房龄较高的话，部分银行也会上浮首付比例和贷款利率。
注意：二手房贷款首付多少，是需要根据买卖双方具体情况分析的。当然也与购房人所在城市的政策、银行信贷政策直接相关。建议手上资金不多的购房者，最好先了解清楚具体的政策以及卖方的情况，以免申请二手房贷款时，两眼一摸黑，影响贷款审批。

3.公积金组合房贷是怎么计算的?

　　组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。办理组合贷款准备资料如下：
1. 贷款申请表；
2. 身份证及身份证复印件3份；
3. 户口本原件及复印件（集体户口需要首页和本人那页）；
4. 房屋买卖合同正本及整本的正本复印件（2份）；
5. 权属转移登记申请书（开发商提供）；
6. 预交房款收据复印件（2份）；
7. 私人印章（已婚者需要夫妻双方各一枚）；
8. 个人工资收入证明（开发商提供表纸，自己单位确认盖章）；
9. 组合贷款联络单及联络单复印件（1份）；
10. 商业贷款合同；
11. 维修基金收据第六联。
组合贷款流程：
1. 到贷款银行提出借款申请；
2. 银行审核；
3. 到贷款银行签订借款合同；
4. 到产权部门办理贷款担保手续；
5. 办理住房抵押保险手续；
6. 签订还款协议和划款；
7. 银行划款。

4.您好，请问购房组合贷款额度是怎么计算的？

　　市属组合贷款额度计算时，需要先以商贷的标准计算出总的可贷额度，然后从总的可贷额度中减去公积金可贷额度，就是商贷部分需要申请的额度。
　　一、市属组合贷买首套，贷款额怎么算？
　　所购房屋的性质不同，可贷的额度就不同。
　　1.借款人购买的是普通住宅
　　在京名下无房，在全国范围内无住房贷款记录，可贷款6.5成。公积金部分最多120万，基准利率；其余商贷，商贷利率按各行政策。
　　2.借款人购买的是非普通住宅
　　在京名下无房，在全国范围内无住房贷款记录，可贷款6成。公积金部分最多120万，基准利率；其余商贷，商贷利率按各行政策。
　　二、市属组合贷买二套，贷款额怎么算？
　　同等条件下，普通住宅比非普通住宅能多贷2成。
　　以上条件中有一条不满足就是非普通住宅。
　　1.借款人购买的是普通住宅
　　1)在京名下有一套房，不管在全国范围内有无住房贷款记录，最多可贷款4成，公积金部分最多80万，利率上浮10%，其余商贷，商贷利率上浮10%。
　　2)在京名下无房，在全国范围内有过商贷或公积金的住房贷款记录，最多可贷4成，公积金部分最多80万，利率上浮10%，其余商贷，商贷利率上浮10%。
　　例：小王在北京有1套住宅，10月份他在5环内购买了一套面积为100平米的普通住宅，网签价为450万（小于评估值）。如果他买房申请组合贷款能贷到多少钱？由于小王是买的二套房，且房屋是普通住宅，所以可贷额度是网签价的40%：45040%＝180万。如果小王公积金可以贷到最多额度80万，则商贷所需额度是100万。
　　2.借款人购买的是非普通住宅
　　1)在京名下有一套房，不管在全国范围内有无住房贷款记录，贷款2成，公积金部分最多80万，利率上浮10%，其余商贷，商贷利率上浮10%。
　　2)在京名下无房，在全国范围内有过商贷或公积金的住房贷款记录，最多可贷2成，公积金部分最多80万，利率上浮10%，其余商贷，商贷利率上浮10%。
　　三、市属组合贷的额度受哪些因素影响？
　　除了首二套和房屋性质会影响市属组合贷的额度外，借款人的征信、收入等情况会影响商贷部分的额度，而公积金的月缴存额会影响到市属公积金的贷款额度。
　　1.借款人的征信
　　借款人征信较好，就有机会享受到银行给予的利率优惠，目前，商业贷款的基准利率是4.9%，各商业银行可以为征信较好的借款人提供优惠折扣。
　　2.借款人的收入情况
　　申请商业贷款买房，收入证明中的月收入必须覆盖月供的两倍，所以如果借款人的收入无法达到要求，就不能贷到相应的额度。
　　收入证明中一定要满足这三个要求，才能贷到相应的额度。
　　3.借款人的公积金缴存额
　　公积金缴存额会影响到借款人市属公积金部分的可贷额度，相应的商贷部分也会发生变化。
　　例如：借款人单身且是首套购房，公积金缴存在市属，月缴存额低于786元，公积金部分就贷不到最多额度120万。借款人申请市属组合贷款买房时，只需要评估一次就可以了。如果评估值小于网签值，则按照评估值来确定房屋的可贷额度。
　　来源：北京市住房公积金管理中心、中央国家机关住房公积金管理中心、中国人民银行; 该内容仅在北京适用。

5.个人住房组合贷款利率如何计算？

　　个人住房组合贷款贷款利率：
　　计算方法：
　　1、一手房总贷款额度不得超过房价总价的80%
　　2、二手房总贷款额度不得超过房价总价的65%
　　3、额度计算按住房公积金个人购房贷款和个人住房商业性贷款分别计算。
　　个人住房组合贷款即公积金贷款和商业贷款同时使用，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的，如购买高档住宅，须贷款50万元，而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。
　　所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。执行银行贷款基准利率：一年以内利率是5.1%，1-5年利率是5.50%，五年以上利率是5.6%。
　　公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。执行公积金贷款利率：五年以内（含）利率3.25%，五年以上利率是3.75%。
　　扩展资料：
　　个人住房组合贷款管理：
　　个人住房组合贷款由住房公积金管理中心和委托银行共同管理，双方按组合贷款的比例承担风险和享有权益。
　　借款人在银行开设一个用于还贷的存款账户，每月20日前存足当月的应还款数额，由银行分别扣还住房公积金贷款和商业性贷款的本息。
　　贷款出现逾期（未按约定时间还款）时，由双方共同催收。
　　借款人申请提前还贷款的，应按申请当月公积金贷款和商业性个人住房贷款的余额比例分别提前还款。不得单独提前归还公积金贷款和商业性个人住房贷款。
　　借款人不履行还款义务时，由银行依法处置抵押物，双方按贷款比例受偿和承担费用。
　　参考资料来源：

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